Beim Stockwerkeigentum wird unterschieden zwischen gemeinschaftlichen Teilen, die im Eigentum aller Stockwerkeigentümer stehen, und dem Sonderrecht des einzelnen Eigentümers. Die Zuordnung zu der einen oder anderen Kategorie spielt eine wesentliche Rolle: bezüglich der Nutzungs- und Gestaltungsmöglichkeiten und bezüglich der Kosten.

Aufgrund der Funktion dieser Einrichtungen wurden stets unterschiedliche Auffassungen vertreten. Gehören Sonnenstoren, Rollläden und Jalousien wie die Fenster zu den gemeinschaftlichen Teilen, weil sie für die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes von Bedeutung sind? Oder, so die andere Meinung, zum Sonderrecht?

Gesetzliche Vermutung im ZGB

Die herrschende Lehre hat stets die Auffassung vertreten, gewöhnliche Fenster, Sonnenstoren, Jalousien und Rollläden seien grundsätzlich sonderrechtsfähig, weil das Interesse des Stockwerkeigentümers an den Fenstern und deren Ergänzungen stärker zu gewichten sei als das Interesse der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Heutzutage wird aufgrund der gesetzlichen Vermutung (Art. 712b Abs. 2 ZGB), wonach nicht zwingend gemeinschaftliche Teile Sonderrecht darstellten, davon ausgegangen, dass gewöhnliche Fenster und deren Ergänzungen ohne anderslautende Bestimmung im Reglement stets zum Sonderrecht gehören.

Am besten ist eine ausdrückliche Zuordnung

Klar ist die Rechtslage aber nur in denjenigen Fällen, in denen schon bei der Begründung des Stockwerkeigentums eine ausdrückliche Zuordnung der Fenster, Sonnenstoren, Jalousien und Rollläden vorgenommen wurde (zu den gemeinschaftlichen Teilen oder zum Sonderrecht). Ist bei der Begründung des Stockwerkeigentums auf eine ausdrückliche Zuordnung verzichtet worden, ist die Rechtslage nicht eindeutig.

Die Zuordnung zum Sonderrecht hat zur Folge, dass die einzelnen Eigentümer diese Einrichtungen auf eigene Kosten unterhalten müssen. Trotz der Sonderrechtsvermutung wird davon ausgegangen, dass die Stockwerkeigentümer bei der Auswahl nicht völlig frei sind. Sonnenstoren, Jalousien und Rollläden müssen vom Aussehen und der Form her denjenigen der anderen Eigentümer entsprechen. Zudem ist der Stockwerkeigentümer gehalten, die Fenster und deren Ergänzungen so zu unterhalten, wie es zur Erhaltung des Gebäudes in einwandfreiem Zustand  ist und dass der optische Gesamteindruck der Liegenschaft nicht beeinträchtigt wird.

lic.iur. Thomas Oberle, Jurist HEV Schweiz, www.hev-schweiz.ch