Grob gesagt kann unterteilt werden in Einzelmiete, Solidar- respektive Mitmieter- und Untermieterschaft. Der Unterschied ist, dass bei einer Einzelmiete nur eine Person als Mieter im Mietvertrag steht und z.B. der Lebenspartner «nur» Bewohner ist ohne eigentliche Mieterstellung. Das bedeutet, dass er keine direkten Rechte und Pflichten gegenüber dem Vermieter hat. Bei der Solidar- respektive Mitmieterschaft unterschreiben mehrere Personen (Paar oder WG) den Mietvertrag und haften gegenüber dem Vermieter solidarisch für alle Verpflichtungen aus dem Mietvertrag, insbesondere bei Schäden und für den Mietzins. Kündigen können Solidarmieter nur gemeinsam, ohne entsprechende Kündigung oder Vertragsänderung haftet der Unterzeichnende weiter. Bei der Untermiete hat der Mieter eine Doppelrolle. Er ist nämlich Mieter gegenüber dem Vermieter und Vermieter gegenüber seinem Untermieter.

Solidarische Haftung unter Mitmietern – was bedeutet das?

Bei einem Mietvertrag mit mehreren Personen haftet jeder Mieter für den gesamten Betrag der Miete inkl. Nebenkosten. Der Vermieter kann den vollen Mietzins von jedem Einzelnen einfordern unabhängig davon, wie die Mieter die Mietzinszahlung intern aufgeteilt haben. Auch für Schäden an der Mietwohnung haften alle Mieter gemeinsam, auch wenn der Schaden nur von einem Mieter verursacht wurde. Es steht dem Vermieter frei, ob er seine Forderung an alle Solidarmieter richtet oder nur an eine Person. Untereinander haften Solidarschuldner zu gleichen Teilen, sofern nichts anderes vereinbart wurde.

Beispiel WG – sollen alle Mitbewohner als Mieter in den Mietvertrag aufgenommen werden?

Es kommt auf den konkreten Einzelfall an. Es ist nicht in jeder Konstellation sinnvoll, dass alle Mitbewohner einer WG auch Mieterstellung haben, weil es das Konstrukt träge macht. Stichwort Auszug/Mieterwechsel und die damit zusammenhängenden Folgen wie Kündigungsmodalitäten und Wohnungsabnahme. Für den Vermieter positiv bei mehreren Mietern ist, dass ihm alle für den Mietzins und andere Forderungen aus dem Mietvertrag haften (Solidarmiete). Insbesondere wenn davon ausgegangen wird, dass es zu häufigen Mieterwechseln kommen wird, können wenige Hauptmieter mit mehreren Untermietverträgen sinnvoller sein.

Andernfalls muss bei jedem Wechsel der gesamte Mietvertrag gekündigt werden, eine Wohnungsabnahme stattfinden und die Parteien müssen dann wieder einen neuen Mietvertrag erstellen. Selbstverständlich sind dabei die Voraussetzungen der Untermiete einzuhalten und deren Risiken abzuwägen.

/MLaw Stéphanie Bartholdi

Juristin beim Hauseigentümerverband Schweiz